Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: TP. Thủ Đức không chỉ tăng trưởng mạnh mẽ mà còn thiết lập một mặt bằng giá vượt trội, dẫn dắt toàn bộ khu vực. Các báo cáo thị trường quý I/2025 đồng loạt cho thấy, “thành phố trong thành phố” này đang là tâm điểm của sự bùng nổ giá, bỏ xa mức tăng trưởng trung bình của TP.HCM.
Cơn sốt giá mang tên TP Thủ Đức
Theo báo cáo mới nhất từ Avison Young Việt Nam, trong khi giá căn hộ toàn TP.HCM tăng bình quân 6% và nhà liền thổ tăng 4-6% so với cùng kỳ năm ngoái, thì TP. Thủ Đức lại ghi nhận một cú nhảy vọt ngoạn mục: giá căn hộ tăng đến 20%, nhà liền thổ tăng 10%. Điều này có nghĩa, mức tăng tại TP. Thủ Đức cao hơn từ 5-15% so với phần còn lại của TP.HCM.
Cụ thể hơn, mặt bằng giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện dao động quanh ngưỡng 80-130 triệu đồng/m², thì tại TP. Thủ Đức, con số này đã vươn lên 130-145 triệu đồng/m². Đối với nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề), giá bán tại TP. Thủ Đức đạt mức bình quân 412 triệu đồng/m², cao hơn đến 35% so với mức trung bình 304 triệu đồng/m² của toàn thành phố.
Những số liệu này không phải là cá biệt. Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group cũng ghi nhận giá bán căn hộ TP. Thủ Đức trong quý I đạt 85 triệu đồng/m², tăng 22% so với cùng kỳ và cao hơn 7% so với mức tăng bình quân của TP.HCM (nếu không tính quận 1). Tương tự, CBRE Việt Nam cho biết, sau khi tăng 18,6-20% trong năm 2024 (so với 15% của toàn TP.HCM), giá nhà tại khu Đông tiếp tục nhích thêm 7% trong quý I/2025. Các dự án dọc tuyến metro và các trục đường huyết mạch như Nguyễn Thị Định, Võ Chí Công, Liên Phường đang là những “đầu tàu” kéo giá.
Không chỉ thị trường sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) nóng lên, thị trường thứ cấp (giao dịch giữa các nhà đầu tư) tại TP. Thủ Đức cũng sôi động không kém. Avison Young ghi nhận mức tăng 10-15% tại nhiều dự án thứ cấp, đặc biệt các dự án quanh tuyến Metro số 1 tăng đến 20% so với cuối năm 2024. Batdongsan.com.vn cũng xác nhận mức tăng giá thứ cấp 10-15% trong năm qua, và lên đến 20-40% tại các dự án trong những khu đô thị hiện hữu có các tuyến metro tương lai đi qua như Cát Lái (tuyến số 6, 10) hay Vinhomes Grand Park (tuyến số 5, 7).
Lý giải sức nóng từ nguồn cung cao cấp và siêu hạ tầng
Đánh giá về hiện tượng này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, chỉ ra hai nguyên nhân cốt lõi: sự áp đảo của nguồn cung phân khúc cao cấp và cuộc cách mạng hạ tầng tại khu vực. Ông cho biết, từ năm 2024 đến nay, 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp và hầu hết đều “chọn mặt gửi vàng” tại TP. Thủ Đức.
Đồng tình với quan điểm này, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh vai trò của “đòn bẩy hạ tầng”. Hơn 70% trong tổng vốn 350.000 tỷ đồng đầu tư hạ tầng của TP.HCM đang được rót vào khu Đông. Hàng loạt siêu dự án như Vành đai 2, cầu Cát Lái, và 9 trên 12 tuyến đường sắt đô thị sắp triển khai đều kết nối trực tiếp với TP. Thủ Đức, biến nơi đây thành một cực tăng trưởng mới đầy năng động. “Hạ tầng phát triển mạnh mẽ kéo theo nhu cầu mua ở và đầu tư tăng vọt, từ đó liên tục thúc đẩy giá bất động sản,” ông Bạch Dương phân tích.
Đà tăng giá sẽ tiếp diễn trong tương lai
Giới chuyên gia đồng loạt dự báo, giá nhà tại TP. Thủ Đức sẽ tiếp tục quỹ đạo tăng trong năm nay. One Mount Group ước tính TP.HCM sẽ đón khoảng 12.000 căn hộ mới trong năm 2025, trong đó khu Đông chiếm phần lớn và đến 90% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Giá căn hộ tại TP. Thủ Đức có thể tăng thêm 7-10%. Savills Việt Nam cũng dự báo, trong 3 năm tới, TP. Thủ Đức sẽ có ít nhất 20.000 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 80 triệu đồng/m². Dù tốc độ tăng có thể chậm lại so với “cơn sốt” của năm 2024, nhưng xu hướng đi lên là điều khó đảo ngược.
Trong bối cảnh đó, các dự án được quy hoạch bài bản tại những vị trí chiến lược của TP. Thủ Đức càng khẳng định sức hút. Điển hình như dự án Diamond Sky, tọa lạc tại trung tâm Khu đô thị Vạn Phúc – một trong những bán đảo xanh và hiện đại bậc nhất TP. Thủ Đức. Với vị thế tâm điểm của một khu đô thị kiểu mẫu, được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng phát triển hạ tầng chung của khu Đông và xu hướng ưa chuộng các không gian sống chất lượng cao, Diamond Sky hội tụ đầy đủ yếu tố để trở thành một biểu tượng sống và đầu tư đắt giá, song hành cùng đà tăng trưởng vượt trội của toàn khu vực.
Có thể thấy, TP. Thủ Đức không chỉ đơn thuần là một khu vực phát triển nhanh, mà đang thực sự định hình một “đẳng cấp” riêng trên bản đồ bất động sản TP.HCM, hứa hẹn tiếp tục là điểm đến hàng đầu của dòng vốn đầu tư và những chuẩn mực sống mới.
